Советы покупателям коттеджа по готовому проекту

Когда приходит время строить собственный дом, благородные порывы сделать все идеально выливаются в разработку индивидуального проекта. Стоимость такой «мечты» обходится в 4-10% от стоимости всего дома. Насколько это оправдано – узнаем ниже.

Легче всего приходится покупателям готового проекта – выбрал, взял и порядок. Впечатленный заказчик индивидуального проекта окунается в очень сложный процесс. В его случае достигнутый результат может оказаться выше всяческих похвал, а может стать разочарованием на всю жизнь. Конечно, все заслуги мы припишем себе и на свой счет, а неудачи будут списаны на совесть архитектора. На самом деле, все неудачи – это результат не совсем ясного понимания, чего же мы все-таки хотим увидеть в итоге.

Роль архитектора

Индивидуальный проект – это основная идея будущего дома. Если говорить совсем уж просто, то это решение с массой учтенных параметров и тонкостей. Есть идеи и вещи, которые зависят полностью от нас – например, общая дизайнерская идея. Тот же рельеф местности и уже действующую инфраструктуру мы изменить почти не можем, со сложившимся порядком вещей придется смириться. Хотя при неограниченном бюджете можно раздвинуть границы влияния очень широко, надо ли только это?

Задача архитектора заключается в прогнозе последствий после реализации всех пожеланий заказчика. Основной же задачей станет поиск компромисса между законами профессии, идеями заказчика и здравым смыслом. Собственно говоря, за поиск компромиссов мы проектировщику и платим. В данном случае проектировщика можно сравнить с медиком или юристом. Здесь дела обстоят так же, как и в адвокатуре – судебный процесс можно если не выиграть, то минимизировать последствия и риски. Например, гармонично вписать огромный дом на маленьком по площади участке. Т. е. все зависит от уровня гениальности и профессионализма архитектора. При этом готовность заказчика внимательно слушать и содействовать тоже сыграет не самую последнюю роль. Вот только, в конечном итоге, размер бюджета станет решающим камнем преткновения.

Что почем?

Просто красивая картинка дома эскизным проектом считаться не может. Он обязательно включает в себя как минимум пояснительную записку, общий вид дома, чертежи всех фасадов, поэтажные планы и план кровли, генеральный и ситуационный план участка. В итоге вся стоимость эскизного проекта составляет 15-25% от общей стоимости проектных работ.

Поскольку расставание с деньгами у наших заказчиков – достаточно трудный процесс, большинство фирм не выделяют отдельной строкой суммы на проектировку (там, где «все включено»). Это потом уже, во время детальных «разборов полета» невозможно найти реальные причинно-следственные связи ценообразования. Поэтому все же лучше придерживаться прозрачной процентной схемы, где четко и ясно прописан процент расходов на проектировку.

4 и 10% - суммы на самом деле не большие. В европейских странах ни один архитектор за 4% с вами даже разговаривать не будет. Стоимость тамошних специалистов колеблется в районе 15%, а то и всех 30%. Однако не стоит сравнивать уровень ответственности здешних и зарубежных архитекторов. Архитектор где-нибудь в Европе постоянно подвержен риску попасть в длинные судебные волокиты. Все шаги по проектированию ним документально подтверждены и он всегда готов доказывать свою правоту перед судом. Ведь за любую ошибку или неточность повестка в суд не заставит себя долго ждать. А в массе случаев в контрактах прописано еще обязательное тестирование материалов, поэтому западные специалисты отрабатывают все вложенные в них деньги.

Фиксируем все на бумаге

Тщательно собирать и фиксировать документацию необходимо не столько из-за риска судебных тяжб, столько для грамотной подготовки успешного проектирования. Вся документация начинается с вашего емкого описания будущего дома или, как его правильнее назвать – технического задания. Техническое задание позволяет для самого себя (т. е. для будущего заказчика) закрепить на бумаге требования и идеи относительно будущего дома. В задании можно описывать не только характеристики будущего дома (такие, как количество этажей, общие габариты и цвет стен), но и требования относительно застройки участка и его оформления. В процессе обсуждения такого задания с архитектором можно выяснить еще массу неясных деталей. Но не стоит думать, что вам тут же обязаны предоставить все расчеты и глубоко прорабатывать проект. Все это будет после, когда будет составлен контракт. До контракта все детальные расчеты замораживаются, даже если речь идет пока только об эскизном проекте.

Помимо эскизного проекта есть проект рабочий. А вот он уже содержит ситуационные и генеральные планы участка, детальную проработку элементов будущего здания и отдельно стоящих строений. Туда же включаются счета и рабочая документация. В рабочий проект входят архитектурный, конструктивный и инженерный разделы.

В архитектурном разделе находятся планы этажей, фасадов, разрезов, план кровли, ведомость оконных и дверных блоков. Для всех нетипичных элементов, характерных для индивидуального проекта, потребуется отдельная архитектурная проработка.

Схемы расположения фундаментов, лестниц, перекрытий, стропильных конструкций, а также чертежи строительных узлов и спецификации изделий и материалов относятся к конструктивному разделу.

Для инженерного раздела готовят чертежи и схемы жизнеобеспечения дома: отопления, канализации, воды, вентиляции. Более того, каждая такая схема прописывает общие пояснения в расчетах, планы этажей, схему систем, спецификацию оборудования изделий и материалов.

Чтобы получить разрешение на строительство, останется оформить «Паспорт проекта» на основе рабочего проекта, а затем отнести его в местное управления архитектуры и градостроительства.

Принципиальное отличие рабочего проекта от эскизного – это перечень документов. К документам эскизного проекта относится: пояснительная записка, общий вид дома, эскизы фасадов и поэтажные планы, планы кровли и участка. Но не стоит относиться к эскизному плану несерьезно. Он, как и рабочий проект, участвует в составлении счетов и сметы. Просто взять и «нарисовать красивый домик» не получится без предъявления заказчику всех планов участка. Хороший архитектор так не сделает никогда. Ведь стоимость эскизного проекта стоит от 10% от общей стоимости проектных работ. И если архитектору неинтересно заниматься этим проектом, то лучше отказаться сразу, а не заниматься халтурой. Для наших условий лучше вообще составить отдельный договор на создание эскизного проекта. Если с этим архитектором не получится сработаться, то найдутся и другие, которым это будет интересно. Кстати, и архитектор может отказаться сотрудничать с вами после массы придирок в свой адрес. Так что договора лучше составлять на каждый отдельный этап проектирования.

Не стоит недооценивать составление договора. Часто терминология, которой пользуются архитекторы в своих расчетах и выкладках, обычным людям непонятна. В договоре вы на более простом языке сможете прочитать, что же вы получите в итоге, вкладывая свои деньги. И пусть на эскизном этапе еще сложно уделить пристальное внимание мелочам, лучше зафиксировать на бумаге хоть какие-то реальные идеи, чем постоянно оставаться в неведении относительно происходящего. С каждой новой деталью проекта гонорар проектировщика будет расти. И проектировщики не зря просят проработать весь эскизный проект сразу и до мелочей, включая такие незначительные детали, как цвет калитки. Каждая последующая доделка без их участия превращает цельный гармоничный проект в хлам из построек и разноплановых идей. Если хотите, можете договорится о включении в проект доработку всяких мелочей в отдельное соглашение.

Готовьтесь к контролю

В первую очередь, подготовьте техническое задание с максимально детальным описанием ваших требований к будущему сооружению. Затем оформляйте детальный договор на разработку эскизного проекта даже для индивидуального проекта. В договор должно быть включено положение об абсолютно всех постройках на территории. Также учтите в договоре стоимость по консультационным услугам архитектора. В дальнейшем останется только тщательно фиксировать все изменения, не вошедшие в проект изначально.

Это за границей после того, как заказчик получил от архитектора всю документацию, он прощается с ним и идет отдавать бумаги в строительную фирму. В дальнейшем все его присутствие на строительной площадке – только ради удовлетворения собственного любопытства. Ну, еще ради консультации по поводу материалов, поскольку в проектах не пропишешь каждый кирпич отдельно, все сводится к описанию марок и характеристик материалов. Вот если вздумаешь вмешаться в изменение марок просчитанных материалов, вот тогда вся ответственность на тебя и ляжет поскольку, по их меркам это уже будет изменением проекта. Да и контроль за строительством ведут специалисты из головной компании.

У нас же даже хорошо зарекомендовавшие себя строители могут работать только с качественными материалами (плохие вообще ни с какими материалами не умеют работать). Поэтому на строительной площадке вам придется если не жить, то присутствовать достаточно часто. Более того, вам понадобится контроль проведения работ и со стороны разработчика проекта. Иначе очередная субподрядная компания поймет проект по-своему или ей лень будет заниматься вниканием в тонкости проектировки. Для постройки крупных загородных домов с разработчиками прописывается договор о регулярном контроле в течение всех строительных работ и за отдельную ежемесячную плату. И это у нас считается нормой. Весь парадокс состоит в том, что эту услугу предлагают архитекторы, а не «заинтересованные» заказчики.

В общем, при наших привычках ведения строительства, заказчик уже и не заказчик, а полноценный работник (хоть ставку начисляй). Хотите жить в доме своей мечты – придется потрудиться.

16.12.2013